Terreno de Marinha: Projeto de Lei que pode beneficiar mais de 343 mil imóveis no Brasil avança na Câmara dos Deputados
Proposta do deputado Da Vitória busca garantir segurança jurídica e acesso ao crédito para milhares de famílias em áreas urbanas sob regime de ocupação
No Espírito Santo, estado de origem do parlamentar, a medida pode beneficiar diretamente cerca de 24.101 imóveis atualmente em regime de ocupação
Um projeto de lei que pode impactar diretamente mais de 343 mil imóveis em todo o Brasil começou a avançar na Câmara dos Deputados. De autoria do deputado federal Da Vitória (PP/ES), o PL nº 00933/2026 propõe uma mudança estrutural no regime jurídico dos chamados terrenos de marinha, com foco na conversão facultativa da ocupação em aforamento gratuito.
A proposta já foi encaminhada para análise das comissões de Administração e Serviço Público, Finanças e Tributação, e Constituição e Justiça, em regime de tramitação ordinária, o que marca um passo importante para sua discussão no Congresso Nacional.
Impacto direto no Espírito Santo e em todo o país
No Espírito Santo, estado de origem do parlamentar, a medida pode beneficiar diretamente cerca de 24.101 imóveis atualmente em regime de ocupação, afirma Eduardo Borges, diretor de Economia e Estatística do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES). “Muitos deles localizados em áreas urbanas consolidadas, como bairros inteiros, regiões de aterro e zonas costeiras”, destaca o diretor.
Em nível nacional, o número chega a 343.359 imóveis, distribuídos não apenas no litoral, mas também em áreas estuarinas, margens de rios com influência de maré e regiões urbanas construídas sobre aterros realizados ao longo dos últimos dois séculos.
O problema: imóveis sem segurança jurídica plena
Atualmente, esses imóveis estão sob regime de ocupação, uma figura jurídica considerada precária e incompatível com a realidade urbana moderna. Esse modelo impede, na prática, acesso a financiamento imobiliário, uso do imóvel como garantia bancária, segurança na compra e venda e previsibilidade patrimonial para famílias.
Além disso, muitos proprietários são surpreendidos com cobranças federais anos após adquirirem imóveis com matrícula regular, gerando insegurança jurídica e judicialização em massa.
Segurança jurídica e desenvolvimento econômico
Segundo o deputado Da Vitória, a proposta busca enfrentar uma distorção histórica. “Estamos lidando com um problema antigo que hoje afeta cidades inteiras. São famílias que vivem há décadas em imóveis que não conseguem financiar, vender com segurança ou utilizar como garantia. O projeto traz uma solução equilibrada, sem prejuízo à União e com ganho direto para a sociedade.”
Especialistas apontam que a medida pode destravar o mercado imobiliário em áreas afetadas; estimular investimentos urbanos; aumentar a formalização de imóveis; reduzir drasticamente a litigiosidade envolvendo a União.
A solução proposta: aforamento gratuito mediante solicitação
O projeto apresentado pelo deputado Da Vitória permite que o ocupante regular solicite a conversão gratuita do imóvel para o regime de aforamento (domínio útil), mantendo o domínio da União.
Na prática, isso significa transformar a ocupação em direito real registrável; permitir financiamento e crédito imobiliário; dar estabilidade jurídica ao imóvel; reduzir conflitos judiciais; manter a arrecadação federal por meio de foro e laudêmio.
O texto deixa claro que a conversão é facultativa, ou seja, o regime de ocupação continua existindo para aqueles que não solicitarem o aforamento gratuito.
Casos recentes reforçam urgência da proposta
O tema ganhou força nos últimos anos com casos concretos em diversos estados.
No Espírito Santo, decisões judiciais chegaram a suspender cobranças em condomínios inteiros, enquanto milhares de imóveis passaram a ser discutidos na Justiça.
Em Santa Catarina, o Tribunal de Justiça editou norma exigindo demarcação formal da União para reconhecimento de terrenos de marinha, evidenciando a fragmentação normativa e a urgência de uma solução nacional.
Equilíbrio fiscal e redução de litígios
Embora a taxa de ocupação tenha alíquota nominal superior ao foro, a proposta considera que a arrecadação atual é altamente afetada por inadimplência e disputas judiciais. O novo modelo tende a gerar receita mais estável e previsível. A redução de ações judiciais pode representar economia significativa para a União.
Próximos passos
O projeto agora será analisado pelas comissões da Câmara dos Deputados e, caso aprovado, seguirá para o Senado.
A expectativa é que o tema ganhe relevância nacional nos próximos meses, especialmente em estados com grande concentração de imóveis em regime de ocupação.
A proposta não extingue os terrenos de marinha, nem altera a propriedade da União, mas cria uma alternativa jurídica moderna, capaz de proteger famílias, dar segurança ao mercado, reduzir conflitos históricos e modernizar a gestão patrimonial pública no Brasil.
Jornalista, Gestor Público, Especialista em planejamento e gestão estratégica e atua como empresário na área de comunicação, publicidade e marketing político.
